A l’occasion de la sortie de son nouveau magazine, atHome donne la parole aux professionnels de l’immobilier.
Voici les informations essentielles à l’issue du 1er trimestre 2022.
Ralentissement des prix dans toutes les régions
Avec +3.0% sur les 6 derniers mois, l’immobilier ancien ralentit au Luxembourg.
La croissance globale est divisée par 2.
- Le Nord et l’Est connaissent un ralentissement important.
- Le Centre et l’Ouest observent un ralentissement modéré.
- Le Sud reste stable.
Dans le détail, voici l’évolution du prix du m² par région pour les biens anciens, sur les 6 derniers mois :
Centre : +2.6% (contre +5.2%)
Nord : +2.5% (contre +13%)
Sud : +4.7% (contre +5.5%)
Est : +2.7% (contre +10.8%)
Ouest : +3.9% (contre +7.4%)
Les agents, promoteurs et experts interrogés dans le cadre de notre enquête s’attendent à une stabilisation de la croissance autour de 3% à 5% par an sur le long terme.
Paroles d’experts : des tensions sur le marché
Promoteurs : « Une forte pression sur le marché du neuf »
En cette année 2022, deux phénomènes se télescopent et mènent à une forte tension sur le marché de l’immobilier :
- La reprise post-Covid avait entraîné une hausse des prix des matériaux face à une demande mondiale très forte ;
- La guerre en Ukraine perturbe actuellement les chaînes d’approvisionnement et entraîne une nouvelle hausse continue des prix des matériaux, du transport et de l’énergie.
En conséquence, les prix des matériaux ont augmenté de 15% à 20% depuis le début de la guerre en Ukraine. Cela concerne principalement l’acier, le béton, les carrelages ou le bois. Ils devraient continuer d’augmenter dans les prochains mois.
Agents immobiliers : « Des acheteurs plus prudents »
A mesure que les prix montent et que les conditions d’accès à la propriété se durcissent, les acheteurs se montrent beaucoup plus réticents à acheter.
Voici les témoignages d’agents immobiliers luxembourgeois :
- Dans le neuf, « avant, certains appartements ou maisons partaient au premier rendez-vous. Maintenant, il faut compter plusieurs jours ou semaines avant de signer un compromis. Les clients prennent le temps de comparer les promoteurs, les coûts de construction, et de réfléchir à leur projet », explique Yves Gaspard (promoteur Thomas & Piron). « Cette augmentation de prix s’ajoute à un premier phénomène que nous avons connu pendant la crise sanitaire », souligne Raphaëlle Poly (agence INOWAI). « Le prix de l’immobilier neuf risque évidemment d’en subir les conséquences », poursuit-elle.
- Dans l’ancien, « Nous avons des annulations : des acheteurs reconsidèrent leur projet ou le mettent en pause » souligne Michael Eires (Agence Eires Real Estate). « La plupart des clients qui achètent aujourd’hui sont des investisseurs. Ce sont eux qui ont les fonds propres » poursuit Maurits Van Rijckevorsel (Agence Van Maurits Immobilière). « C’est sûrement le signe d’un marché qui s’assainit : la croissance ne peut pas continuer ainsi éternellement » renchérit Abby Toussaint (Agence Toussaint).
Chercheurs : « Il est peu probable que les prix baissent”
Face à une demande toujours très forte sur le marché, l’un des principaux problèmes vient de l’offre de logements, elle-même bloquée par l’offre de terrains.
« Le coût de détention du foncier est très faible au Luxembourg », explique Julien Licheron, chercheur au LISER (Observatoire de l’Habitat). « Notre difficulté, c’est de mobiliser des terrains », poursuit-il.
Les prix continueront à augmenter, mais à un rythme moins soutenu
En clair, beaucoup de terrains constructibles sont disponibles. Mais ils sont détenus par des propriétaires qui n’ont pas d’incitation fiscale à s’en séparer. Ainsi, peu de logements se construisent. Les prix montent.
Pour Julien Licheron, la baise de la demande amorcée récemment ne sera pas suffisamment importante pour inverser la courbe des prix. Il ajoute : « Les prix de l’immobilier continueront à augmenter, mais à un rythme moins soutenu qu’avant« .
Les taux sont passés de 1,4% à 2,8% en trois mois.
Les taux ont doublé en 3 mois, passant de 1,4% à 2,8%.
Pour un prêt de 800.000€ sur 30 ans à taux fixe, cela représente 410€ en plus à débourser chaque mois.
Voici le meilleur moyen de maintenir son projet :
Opter pour une combinaison de taux fixes et variables. Les taux fixes sont à 2.8%, mais les taux variables sont toujours à 1.4%. En combinant ces deux types de taux, on diminue le taux global du prêt. On limite ainsi l’impact de la hausse sur son budget.
Certaines banques achètent de l’argent sur des marchés moins exposés aux augmentations actuelles. Elles limitent aussi la hausse des taux sur leurs prêts immobiliers.
Si vous achetez une résidence principale
Les experts que nous avons interrogé conseillent d’investir dans les deux régions suivantes :
- Le Sud du pays a connu une forte augmentation ces dernières années, mais les opportunités sont encore nombreuses. Les professionnels de l’immobilier conseillent d’investir dans le bassin d’Esch-sur-Alzette, à Differdange, Dudelange ou Pétange.
- Le Nord du Grand-Duché est la région qui présente le plus grand potentiel. Mersch, Diekirch, Ettelbruck et alentours peuvent représenter des investissements judicieux, tout en offrant un cadre de vie agréable, proche de la nature.
Source : Article Athome 17/05/2022